כבר למעלה משני עשורים השקעות הנדל"ן בישראל מתגלות כנתיב השקעה אלטרנטיבי מבוקש ורווחי. במהלך כל התקופה הזו, למעט עצירות קלות (כמו אחרי משבר הסב פריים ב-2008 או בשבועות הראשונים של פרוץ משבר הקורונה) מגמת מחירי הנדל"ן היתה אחת – כלפי מעלה. העובדה הזו והעובדה שנדל"ן הנו 'נכס מניב' (שמספק מידי חודש 'תשואה' בדמות דמי שכירות), הפכה את ההשקעה בנדל"ן לסוג של ספורט לאומי בארצנו הקטנה. היום פועלים בישראל עשרות אלפי משקיעי נדל"ן מכל הסוגים, החל מהמשקיע הפרטי שרוכש דירה צנועה על תקן של 'דירת פנסיה', דרך משקיעים בינונים שרוכשים נכסים ומנהלים אותם (או משביחים ומוכרים את הנכס ברווח) ועד קרנות השקעה שמתמחות בנדל"ן ומגייסות כסף מהציבור להשקעה בפרויקטים גדולים. 

האם החגיגה עומדת להסתיים?

העשורים האחרונים הרגילו אותנו לכך ששוק הנדל"ן יכול רק לעלות. גם היום רבים ממומחי הנדל"ן סבורים שעליות המחירים ימשכו בעתיד הנראה לעין. הנימוק המרכזי (וכבד המשקל): קיים ביקוש קשיח לדירות והתחלות הבניה החדשות לא מצליחות לתת מענה לצורך האמיתי של זוגות צעירים ומשפחות בפתרון דיור. מנגד, יש כאלה הטוענים ששוק הנדל"ן הישראלי מזכיר סוג של בועה, המחירים אמנם עולים אך ההון הזמין בידי הציבור לא בהכרח גדל (ובעיקר ההון של משפחות צעירות, שלמרות פעילות המשקיעים הן עדיין אלו שמכתיבות  את התמונה הגדולה), ויש חשש שרוב הרוכשים הפוטנציאלים לא יעמדו ברף לרכישת דירה במידה ועליית המחירים תימשך. כאן צריך לומר שהערכות כאלה נשמעות כבר למעלה מעשור ובינתיים ההסתערות על הנדל"ן נמשכת. ועדיין, בחודשים האחרונים אנו עדים לכמה שינויים שעלולים לשנות את המגמה. זה לא סוד שמבחינת הממשלה עליות מחירי הנדל"ן הם בגדר רעה חולה. אחרי הכול המטרה הראשונית של נדל"ן למגורים היא לשמש למגורים ולא כמכשיר השקעה. המדינה ניסתה בעבר לחסום את משקיעי הנדל"ן ולהוריד את מחירי הדירות באמצעות חקיקה (למשל 'חוק דירה שניה') ורגולציה (מיסוי גבוה על דירה שניה ושלישית), אך בפועל זה לא חסם והרתיע את המשקיעים ולא בלם את מחירי הדיור. 

הריבית והאינפלציה מרימות את הראש

השינויים שאנו עדים להם היום כבר מגיעים ממקום אחר והם קשורים להתפתחויות בכלכלה הגלובאלית ולכן חשוב שמשקיעי הנדל"ן לא יהיו שאננים. רבות דובר על השפעות רחוקות טווח של הקורונה על הכלכלה. אז יש לנו בשורה פחות נעימה: ההשפעות האלה  הגיעו והדוגמה הכי בולטת היא האינפלציה שמרימה ראש. ממשלות בכל העולם נאלצו להכניס את היד לכיס וזה בה לידי ביטוי בהדפסת יותר כסף, מה שבסופו של דבר גרר אינפלציה. מאחר ובתקופות אינפלציה מחירי הדירות בדרך כלל יוצמדו למדד, הפגיעה הישירה שלה היא ברוכשי הדירות ובכלל זה במשקיעי הנדל"ן. מאחר שחלק ממסלולי המשכנתאות הם מסלולים צמודי מדד היא גם מאיימת לייקר את המשכנתאות, שהן המכשיר העיקרי באמצעותו רוכשים היום נדל"ן (וזה נכון גם לרוב משקיעי הנדל"ן). אבל לצד האינפלציה (ובאופן פרדוקסלי כצעד שנועד להתמודד עמה ולמתן אותה), אנחנו רואים שבנק ישראל מתחיל להעלות את הריבית במשק וזו כבר תופעה חדשה שעלולה להשפיע דרמטית על שוק הנדל"ן. כבר עשור וחצי שהריבית במשק ברמת ירידה ובשנים האחרונות ריבית בנק ישראל היתה אפסית. המשמעות של זה היתה שהכסף היה (והוא עדיין) "זול" ומשכנתאות והלוואות מסוגים אחרים במערכת הבנקאית ומחוצה היו עניין מאוד משתלם – כי לרוב נכס הנדל"ן סיפק תשואה שפצתה על עלות ההלוואה. היום יש תחושה שהמגמה הולכת להתהפך ושהכסף יהיה 'יקר יותר'. מצד אחד ראינו בחודש מרץ האחרון שבירה של שיא לקיחת המשכנתאות, מצד שני חלק מהתנפלות נומקה כהזדמנות אחרונה לפני שמחירי המשכנתאות עולים. 

להשקיע בנדל"ן בחכמה

כרגע עוד לא ברור מתי ואיך יושפעו מחירי הנדל"ן מהשינוי הצפוי בריבית. אבל חשוב לזכור שלא לעולם חוסן. גם אם לנו קשה לזכור את זה, בעבר חווינו נפילות ארוכות במחירי הנדל"ן. לכן, ההמלצה שלנו היא להכניס 'שיקולי ערך' בזמן שאתם משקיעים בנדל"ן. למה הכוונה? נסביר: במציאות בה התנהל ענף הנדל"ן בשנים האחרונות כמעט כל עסקת נדל"ן היתה עסקה רווחית. קנית היום, בעוד שנתיים תוכל למכור במחיר גבוה יותר. נכון שהיו עסקאות שהיו רווחיות יותר וכאלה שהיו רווחיות פחות, אבל רק מעטים הפסידו. בעתיד לא בטוח שהדינמיקה הזו תישאר. לכן, כאשר קונים נדל"ן להשקעה כדאי לצפות קדימה ולרכוש נדל"ן שצפוי להשביח בלי קשר למגמות הגדולות של השוק. למשל, פרויקטים או דירות שנבנים לאורך מתווה המטרו המתוכנן בגוש דן, או דירות במקומות שאמורים לעבור פינוי בינוי שישביח את ערכן בעתיד.

מקורות:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001407110

https://www.mako.co.il/news-money/2022_q1/Article-f6d1dd127e10f71026.htm